Manual de Valuación Inmobiliaria

DICABI

Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles

Área urbana

Extensión territorial organizada en un orden geométrico de calles y avenidas, generalmente con nomenclatura municipal y dotada de servicios públicos básicos

Avalúo

Estimación del valor de un bien en la moneda del país, basada en la investigación de mercado de bienes iguales o equivalentes

Erosión del suelo

Desprendimiento y arrastres acelerado de las partículas del suelo, causada por el agua y el viento

Catastro

Registro de los bienes inmuebles de una región, de propiedad del Estado

Finca

Unidad registral que identifica los derechos de propiedad

Documentos que respaldan la propiedad, tenencia y uso de la tierra

Escrituras públicas debidamente inscritas en el Registro General de la Propiedad

VALOR DEL CAPITAL

Valor de Capital: estimación de los bienes que integran el patrimonio de una persona física o jurídica.

Valor Comercial/Valor de Mercado: cantidad de dinero por la cual se permutan bienes o servicios dentro de un período determinado de tiempo. Los precios de venta indican el valor de mercado de los bienes.

Sistema de valuación de bienes inmuebles: ANÁLISIS DE LAS VENTAS

Precio que se paga cuando un bien inmueble cambia de propietario

Sistema de valuación de bienes inmuebles: CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

El precio que un inversionista prudente pagará por un bien inmueble destinado a renta, depende del beneficio que espera obtener en el futuro del rendimiento de dicha propiedad

Sistema de valuación de bienes inmuebles: COSTODE REPOSICIÓN

El cálculo del valor de mercado de la edificación y mejoras se basa en la teoría de que el valor de una construcción es aproximadamente igual a la cantidad de dinero que se necesitaría erogar a los costos corrientes para reemplazarla en el estado en que se encuentre actualmente

Características de la Valuación Urbana: Método de tasación colectiva

Implica comparar inmuebles de valor conocido con otros similares de valor desconocido para determinar el valor de estos últimos

Características de la Valuación Urbana: UNIFORMIDAD, COMPENSACIÓN Y BAJO COSTO DE ADMINISTRACIÓN

El criterio de uniformidad en el avalúo se sustenta en el principio de equidad del tributo: todos los propietarios de bienes inmuebles de valor similar deben estar sujetos a la misma carga tributaria; paralelamente, bienes inmuebles cuyos avalúos sean diferentes implican un diferente nivel de carga tributaria.

Características de la Valuación Urbana: SITUACIÓN, INFRAESTRUCTURA, SERVICIOS Y ENTORNO

La localización de un bien inmueble es el factor que más influye en su valoración. Otro aspecto a considerar es el grado de dotación de la infraestructura y servicio

Características de la Valuación Urbana: TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS

Se refiere al tipo de edificación existente, tomando en cuenta las características más comunes, como el tipo de estructura, el material, el diseño arquitectónico, entre otras.

Proceso de Valuación

Secuencia de actividades técnicas que permiten determinar el valor a los bienes inmuebles y con ello elaborar y mantener actualizado el registro fiscal para fines tributarios de los bienes inmuebles para un territorio dado

Zonas Homogéneas Físicas

Resultado de un trabajo de investigación de campo que identifica áreas geográficas con similitud en las siguientes variables:

• Topografía

• Red vial

• Servicios públicos

• Uso y aprovechamiento del suelo

• Tipo de edificaciones existentes

• Áreas de terreno

Valuación del terreno y la edificación en casos particulares

• Ubicación del bien inmueble en las Zonas Homogéneas

• Clasificación de la construcción

• Determinación de valores base para el bien inmueble

• Determinación del valor ajustado al terreno

• Lote Tipo

• Factores de ajuste al valor base del terreno

Factores de ajuste al valor base del terreno

• Factor por ubicación en el interior de manzana

• Factor por frente

• Factor por fondo

• Factor por extensión

• Factor por forma

• Factor por pendiente

• Factor por sobre o bajo nivel

• Factor por ubicación en esquina de manzana

Determinación del valor ajustado de la construcción

Factor de Ajuste por la Edad, se produce una depreciación, salvo que se vea reformado o remozada en niveles importantes y que contribuyan a incrementar el ciclo de vida útil

Cálculo del valor del inmueble

El terreno y la construcción se valoran independientemente. El valor total del bien inmueble, será la sumatoria del valor del terreno más el valor de la construcción

Factor de descuento

Porcentaje que determinará la Corporación Municipal, el cual será aplicado a todo el municipio, el que oscilará entre 50% y 75% de descuento sobre el justiprecio

Ficha Predial Urbana

Formulario utilizado para la recopilación de información necesaria en la práctica de las operaciones valuadoras

Del bien inmueble

• Dirección

• Municipio

• Departamento

• Código castral

• Número de matrícula fiscal

• Propiedad horizontal

• Sin registro

Del Titular

• Nombre

• Condueños

• Dirección para notificaciones

• Número de cédula de vecindad

• NIT

Características del terreno

• A nivel de vía pública

• Bajo nivel

• Sobre nivel

• Pendiente

• Frente

• Fondo

• Forma

• Área

Características del entorno físico

• Condición y revestimiento de calles

• Alumbrado público

• Drenajes

• Aceras y bordillos

• Agua entubada

• Teléfono

Características de la construcción

• Edad

• Año de construcción

• Año de renovación

• Condición

• Uso y subuso o destino

Componentes del edificio

• Estructura

• Muros

• Techo

• Pisos

• Cielos

• Acabados en muros

• Baños

• Agua

• Electricidad

• Cable

• Ambientes

• Total de niveles

Valuació9n de Inmuebles Rurales

Capacidad productiva de la tierra: grupos:

• Primer grupo: apropiados para cultivos limpios, continuos ó densos

• Segundo grupo: terrenos apropiados para la vegetación ó cultivos permanentes

• Tercer grupo: terrenos inadecuados para el uso agrícola ó ganadero, sólo sirven para el refugio de vida silvestre, recreación y protección

Clasificación de los recursos viales

Sirven de acceso a una finca, pueden ser de materiales de pavimento, asfalto, adoquín, piedra, concreto, blasto y terracería

Zona Homogéneas Físicas Rurales

Espacios que presentan características similares en cuanto a capacidad productiva de los suelos, vías, topografía, uso y aguas. Puede conseguirse en documentos Instituto Geográfico Nacional (IGN)